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pacocom
• 28/04/2008 14:47:00.
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demolicion y obra nueva
buenos dias, tengo una duda que no logro resolver por mas libros que consulto. Ruego que alguien me ayude
En mi empresa tenemos un edificio (valorado en 2MM) destinado al alquiler. Dicho edificio, vamos a demolerlo para construir uno mayor (el nuevo PGOU nos deja) que valdrá 7MM. La logica que aplico es que tendre que dar perdidas con la demolicion por los 2MM que valia, aumentar el solar por el valor de la demolicion y cuando termine de construir tendre un nuevo inmovilizado por valor de 7. Ahora bien, Hacienda va a permitir que este año de perdidas por valor del edificio antiguo (2MM) que voy a tardar en recuperar bastantes años por medio de los arrendamientos futuros???? gracias
10 RESPUESTAS AL MENSAJE
everybody is crazy
• 29/04/2008 0:46:00.
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RE:demolicion y obra nueva
Mi manera de verlo:
BAJA DE LA CONSTRUCCIÓN: si el edificio no está amortizado totalmente, esa diferencia tienes que reconocerla en resultados en la cuenta (671). Este gasto (pérdida) lo irías reconociendo vía amortización en el caso de llevar a cabo la demolición al final de su vida útil. Cuando dices que tu edificio lo tienes valorado por 2MM ¿a qué te refieres? Al saldo de la cuenta de construcciones (precio de adquisición) o al valor en libros (deducida la amortización).
IMPUESTO DE SOCIEDADES: sólo es pérdida la parte que te ha faltado por amortizar. Si esa parte pendiente de amortizar son los 2MM, entonces revierte la posible diferencia temporal negativa que pudieras tener reconocida por todo el saldo vivo, ya que el edificio desaparece.
Por ejemplo, si amortizaste fiscalmente en un plazo menor al contable tuviste diferencias negativas temporales:
Gasto contable (amortización vida útil) = 1000
Gasto fiscal (amortización vida útil) = 2000
Entonces surgía un diferencia temporal negativa por 1000. Multiplicando por el TG figura en la cuenta (479).
En el momento de la demolición:
Gasto contable (pérdida por lo no amortizado) = 2.000
Gasto fiscal (suponemos que fiscalmente está amortizado) = 0
Entonces ahora tenemos una diferencia temporal positiva que REVIERTE (revierte de la negativa de años anteriores).
Los gastos de demolición si puedes incluirlo en el precio de adquisición de los terrenos. Recuerda que ahora el nuevo plan obliga a incluir los gastos financieros en el precio de adquisición cuando se trate de inmovilizados en curso, como es tu caso, la construcción del edificio, siempre que la construcción te lleve más de 1 año.
Este nuevo edificio (inversión inmobiliaria) deberás amortizarlo en plazo que estimes que vas a recibir los ingresos por arrendamiento, correlacionado los gastos de amortización con los ingresos del alquiler.
pacocom
• 29/04/2008 9:25:00.
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RE:demolicion y obra nueva
muchisimas gracias everybody.
Es lo que yo pensaba. No obstante mi pregunta sobre todo cara a Hacienda. Si yo llevo a pérdidas el valor del edificio, voy a dar perdidas muy importantes este año. Cuando construya el nuevo, como no lo voy a vender sino a arrendar, dichas perdidas voy a tardar muchos años en recuperarlas. ¿Hacienda va a permitir eso?
everybody is crazy
• 29/04/2008 11:07:00.
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RE:demolicion y obra nueva
Se trata de una diferencia temporal y no permanente. Hacienda sólo considera deducibles los gastos reales y esto es un gasto real y contabilizado. Por ejemplo, las pérdidas derivadas de multas, sanciones y recargos, pérdidas del juego, gastos no contabilizados ,... no los considera gastos deducibles y por tanto no disminuyen tu Base Imponible, al contrario, la incrementan.
La pérdida que tE surge es una BASE IMPONIBLE NEGATIVA a compensar en los 15 años inmediatos y sucesivos. Podrás reconocer estas perdidas fiscsles como un derechoa a compensar en ejercicios posteriores si consideras que es probables que vas a tener ganancias fiscales futuras (BI +). Si esto no es así tienes 10 años para aflorar el crédito.
Ahora bien, si reconoces el crédito y pasados los 15 años te quedan BI (-) (pérdidas) tendrás que cancelar el crédito:
(633) a (4745)
Resumiendo, Hacienda te acepta esa pérdida pero periodificada en 15 años máximo. No la soportas en el año de las democión porque al reconocer el crédito ajustas la (630) de ese año:
(4745) a (630)
Espero haberte sido de ayuda.
pacocom
• 29/04/2008 12:02:00.
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RE:demolicion y obra nueva
Ese es mi problema everybody. Mi jefe acaba de consultarlo a una gestoria y le han contestado que no, que el valor del edificio NO va a perdidas, que el valor del edificio pasa a considerarse mayor valor del terreno así como el valor de la demolición. ¿puede ser esto así?
Por favor dame argumentos, pues estoy quedando fatal con el jefe...
everybody is crazy
• 29/04/2008 14:57:00.
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RE:demolicion y obra nueva
Si el valor no amortizado del edificio a fecha de la demolición es mayor valor del precio de adquisición del terreno que te diga tu gestor y tu jefe donde lo han leído. Es mayor valor los gastos de demolición, que es distinto del valor contable pendiente de amortizar. Está claro que si no has llegado a amortizar todo el edificio estás perdiendo dinero porque aún le queda vida útil para generar ingresos por arrendamiento.
Yo sólo puede justificarte que conceptos incluye la cuenta de terrenos:
+ Importe sin edificar
+ Gastos de acondicionamiento: cierres, movimiento de tierras, obras de saneamiento y drenaje, DERRIBO DE CONSTRUCCIONES PARA NUEVA PLANTA, gastos de inspección y levantamiento previos a la adquisición
+ Valor Actual obligaciones de rehabilitación del solar (provisión 143)
- Venta de materiales (Resolución del ICAC Inmovilizado Material: Ampliaciones y mejoras)
+ Indemnizaciones a inquilinos o arrendatarios (Consulta 1 BOICAC 42)
= (210) TERRENOS Y BIENES NATURALES
Es mi manera de interpretar tu duda y mi manera de justificarlo. Puede que no lleve razón, por eso lo mejor sería realizar una consulta tributaria en tu delegación de hacienda. Otra opción, haz caso a tu jefe y a su gestor, ellos son los que mandan. Si se equivoca tu jefe no pasa nada, si te equivocas tu si pasa y se equivoca el gestor de tu jefe, éste podría contratarme a mí.
SUERTE.
everybody is crazy
• 29/04/2008 19:43:00.
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RE:demolicion y obra nueva
NRV 2ª - NPGC
3. Baja
Los elementos del inmovilizado material se darán de baja en el momento de su enajenación o disposición por otra vía o cuando no se espere obtener beneficios o rendimientos económicos futuros de los mismos.
La diferencia entre el importe que, en su caso, se obtenga de un elemento del inmovilizado material, neto de los costes de venta, y su valor contable, determinará el beneficio o la pérdida surgida al dar de baja dicho elemento, que se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que ésta se produce.
Los créditos por venta de inmovilizado se valorarán de acuerdo con lo dispuesto en la norma relativa a instrumentos financieros.
pacocom
• 30/04/2008 6:36:00.
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RE:demolicion y obra nueva
gracias everybody. Ya se que si ellos mandan, no tengo nada que decir, pero es que 1. no me gustan las chapuzas y 2. me duele el orgullo. Yo veo el tema como tú dices, pero se ve que el jefe no quiere dar perdidas y prefiere hacerlo así. Es por ello que le gusta más la opinión del gestor que la mía. De nuevo gracias por tu tiempo
pacocom
• 30/04/2008 12:27:00.
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RE:demolicion y obra nueva
mira lo que he encontrado
[--http://petete.minhac.es/Scripts/know3.exe/tributos...6%29&Pos=0&UD=1--]
everybody is crazy
• 01/05/2008 16:07:00.
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RE:demolicion y obra nueva
Vaya cagada. Parece que todavía hay muchas cosas por aprender. La contabilidad es infinita. El gestor de tu jefe es muy bueno, pero podría haberte remitido a esta consulta desde un principio. Gracias por la aclaración. No se ha perdido el tiempo.
pacocom
• 02/05/2008 14:16:00.
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RE:demolicion y obra nueva
de todas maneras, yo veo una diferencia. En el caso que da lugar a la respuesta vinculante de Hacienda no se llegó nunca a arrendar, mientras que nosotros si lo hemos hecho; durante años.Es por ello que sigo manteniendo que debería ir a pérdidas. Pero, en fin, donde hay patrón ...
Seguro que tienes mucho que decir, te estamos esperando.
