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silvietavalencia
• 24/03/2010 16:07:00.
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problema de IVA. opinión a cerca.
hola, tengo el siguiente caso, a ver si me podéis ayudar. El caso es que hay una compraventa de una vivienda y garaje entre dos sociedades (sociedad A: vendedora y sociedad B: compradora, la cual se dedica a promoción inmobiliaria entre otras). La sociedad B se deduce el 100% del IVA de esta compra (supongo que han renuncia a la exención del IVA). La intención de la empresa B es volver a vender la vivienda y garafe que compró en 2006 pero a fecha de hoy no lo ha vendido debido al momento de crisis.
Pues bien, la AEAT dice que no se puede deducir este IVA porque no reune los requisitos del artículo 99 del IVA para el ejercicio del derecho a la deducción. Además alegan que el destino previsible de esta adquisición va ser la realización de una operación exenta de acuerdo con el apartado 22º del articulo 20.Uno. de la Ley de IVA. De todo ello se desprende que no es deducible la cuota soportada. Si bien es cierto dicen que existe la posibilidad de renunciar a esta exención, pero en una condiciones, que dada la naturaleza del bien que se adquiere no son más que previsibles, y el artículo 99 de la Ley de IVA dispone que las cuotas son deducibles en función del destino previsible de los bienes y servicios adquiridos.
Ahora se me plantea varias dudas porque no se muy bien que buscan:
-Si la compra segunda entre A Y B cumplen los requesitos para poder deducirte el IVA, es decir el hecho de poder renunciar a la exención.
-La afectación del bien a la actividad de promoción inmobiliaria tras tiempo de no venderlo, además el hecho de hacer ulteriores entregas, conlleva la exención, con lo cual no es posible deducirte el IVA...
Entiendo que no deberían mirar lo que hago con los pisos, porque si en el momento de la compraventa, se cumple todos los requesitos para poder renunciar a la exención, la empresa B tiene capacidad plena de deducirse el PISO, no?. Puede darse el caso que mi prorrata sea el 100% en el momento de la compra no?
Agradecería vuestras opiniones pues ando algo confusa, pues no se si voy bien encaminada.
Gracias de antemano.
8 RESPUESTAS AL MENSAJE
RE:problema de IVA. opinión a cerca.
Art. 99 Ejercicio del derecho de deducción.
Uno (...)
Dos(...), sin perjuicio de su rectificación posterior si aquel fuese alterado.
¿Se ha alterado el destino que, inicialmente se le dió al bien adquirido?
silvietavalencia
• 24/03/2010 16:55:00.
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RE:problema de IVA. opinión a cerca.
el destino sigue siendo el mismo la venta del inmueble, el objeto social de la entidad establece entre es la promoción de inmueble. Lo único que desde el 2006 lo tienen sin vender.
No entiendo donde puede estar la raíz de rechazar esto como no deducible.
XiSCu
• 24/03/2010 17:29:00.
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RE:problema de IVA. opinión a cerca.
La operacion de venta de una vivienda esta exenta, siempre que sea segunda o ulterior entrega, (articulo 20.1.20 LIVA), sin perjuicio de que como bien decis A pueda renunciar a la exencion cuando B tenga la condicion de empresario o profesional y tenga derecho a la total deduccion de la cuota soportada en el IVA. Ahora hay que plantearse, ¿tiene B derecho a deducir el 100% de la cuota?. Si B no lo va a afectar al 100% a la actividad empresarial, no cabe bajo ningun concepto tal renuncia y debe tributar por la via del ITP.
silvietavalencia
• 24/03/2010 18:00:00.
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RE:problema de IVA. opinión a cerca.
si que está afecta a la actividad pues es promotora y su finalidad es la compra venta de inmuebles. Lo único que aquí no tengo claro es que se establecen como motivo fundamental la finalidad de esa compra que es la venta de una edificación con transmisión ulterior, estableciendo a priori que está exenta, afectando por tanto a al derecho total a la deducibilidad, es decir, en el momento de la compra tengo deducibilidad total segun mis situación en el momento de la compraventa, me deduzco todo el IVA de la compra, ahora bien pasado un tiempo, si vendo teniendo prorratas, ¿qué tengo que devolver lo que me he deducido???.....No lo entiendo, la verdad!!!!!!!!. ¿en algún momento nace ese derecho a deducirte todo el IVA SOPORTADO, NO?
hvg1979
• 24/03/2010 18:14:00.
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RE:problema de IVA. opinión a cerca.
Hola Silvieta,
Creo que te puede ayudar lo siguiente que he encontrado:
La entidad podrá efectuar la deducción de las cuotas soportadas, siempre y cuando, según “previsiones razonables basadas en criterios lógicos y prudentes”, estime que dichos bienes van a destinarse exclusivamente a ser objeto de operaciones sujetas y no exentas del IVA y que, por consiguiente, se van a utilizar exclusivamente en la realización de operaciones que originan el derecho a deducir. Si ulteriormente se alterase el destino previsto, la entidad deberá proceder a la rectificación de las cuotas soportadas (DGT 20-5-93).
La jurisprudencia ha considerado merecedora de sanción la conducta de quien ha practicado las deducciones del IVA soportado sin respetar la regla del “destino previsible”, recogiendo la doctrina de la DGT, según la cual debe partirse de “previsiones razonables basadas en criterios lógicos y prudentes” a la hora de practicar deducciones (TSJ Cantabria 7-6-00)
Saludos
silvietavalencia
• 25/03/2010 17:38:00.
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RE:problema de IVA. opinión a cerca.
gracias. aunque también he encontrado otra consulta: NUM-CONSULTA V1800-07 de 31 de agosto de 2007, más reciente, y referido a promotoras.
La entidad consultante desarrolla dos actividades: la de promoción de edificación y la de arrendamiento de inmuebles. Dicha sociedad compró dos viviendas que fueron entregadas en el año 2004. Una de las viviendas fue destinadas al arrendamiento a una persona física. La otra vivienda se vendió a una sociedad.
CUESTION-PLANTEADA - Posibilidad de renunciar a la exención en la venta de la segunda vivienda. Tipo de gravamen aplicable a la venta de resultar no exenta.
- Deducibilidad del impuesto soportado en su actividad por la consultante.
CONTESTACION-COMPLETA 1.- En relación con la entrega de viviendas a terceros por parte de la entidad consultante hay que hacer referencia a lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992 según el cual estarán exentas del impuesto “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
(…) A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones”.
Por tanto, las entregas de viviendas llevadas a cabo por la consultante estarán exentas del impuesto. Sin embargo, el apartado dos del citado artículo 20 prevé la posibilidad de renunciar a esta exención en los siguientes términos:
“Las exenciones relativas a los números 20º, 21º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
Se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en el que se haya de soportar el impuesto permita su deducción íntegra, incluso en el supuesto de cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales. A estos efectos, no se tomará en cuenta para calcular el referido porcentaje de deducción el importe de las subvenciones que deban integrarse en el denominador de
la prorrata de acuerdo con lo dispuesto en el número 2º del apartado dos del artículo 104 de esta Ley”.
De esta manera, si el adquirente de la vivienda es un sujeto pasivo que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tiene derecho a la deducción total del impuesto soportado por la adquisición, entonces cabe la posibilidad de renunciar a la exención. Si efectivamente se renuncia, la consultante repercutirá el impuesto al adquirente de la vivienda.
A estos efectos, lo relevante es que el adquirente sea empresario o profesional en el ejercicio de esta actividad, con independencia de que se trate de una persona física o jurídica.
2.- Tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 7 por ciento la entrega de la vivienda objeto de consulta, si la misma, objetivamente considerada, es susceptible de ser utilizado como vivienda, con independencia del uso a que se destine con posterioridad.
No concurriendo los requisitos expuestos en el párrafo anterior, el tipo impositivo aplicable a la entrega del citado estudio será el 16 por ciento.
3.- La última cuestión que se plantea en el escrito de consulta se refiere a la deducibilidad de las cuotas soportadas en la adquisición de las viviendas y otras adquisiciones de bienes y servicios.
El artículo 92 de la Ley 37/1992 establece en su apartado uno que los sujetos pasivos podrán deducir de las cuotas del impuesto devengadas por las operaciones gravadas que realicen en el interior del país las que, devengadas en el mismo territorio, hayan soportado por repercusión directa o satisfecho por las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por otro sujeto pasivo del impuesto.
El apartado dos del mismo artículo dispone:
“El derecho a la deducción establecido en el apartado anterior sólo procederá en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de las operaciones comprendidas en el artículo 94, apartado uno de esta Ley”.
Por su parte, según el artículo 94.Uno los sujetos pasivos podrán deducir las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido comprendidas en el artículo 92 en la medida en que los bienes o servicios, cuya adquisición o importación determinen el derecho a la deducción, se utilicen por el sujeto pasivo en la realización de las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido efectuadas en el ámbito espacial de aplicación del impuesto.
En el caso planteado en la consulta, una de las viviendas adquiridas a la promotora es transmitida por la consultante a terceros, la otra vivienda se destina a realizar operaciones exentas. A su vez la transmisión puede resultar sujeta y no exenta o bien sujeta y exenta del impuesto.
La realización de operaciones exentas no origina el derecho a la deducción del impuesto. Cuando un sujeto pasivo realiza operaciones que generan el derecho a la deducción y operaciones que no lo generan será de aplicación la regla de prorrata, tal y como establece el artículo 102 de la Ley:
“Uno. La regla de prorrata será de aplicación cuando el sujeto pasivo, en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, efectúe conjuntamente entregas de bienes o prestaciones de servicios que originen el derecho a la deducción y otras operaciones de análoga naturaleza que no habiliten para el ejercicio del citado derecho.
(…)
Dos. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los sujetos pasivos podrán deducir íntegramente las cuotas soportadas en las adquisiciones o importaciones de bienes o en las prestaciones de servicios en la medida en que se destinen a la realización de los autoconsumos a que se refiere el artículo 9, número 1º, letra c), que tengan por objeto bienes constitutivos de las existencias y de los autoconsumos comprendidos en la letra d) del mismo artículo y número de esta Ley”.
En consecuencia, las cuotas soportadas por la entidad consultante en la compra de las viviendas que posteriormente venderá, así como en la adquisición de otros bienes y servicios serán deducibles en función del porcentaje de prorrata que le sea de aplicación.
En el caso de que todas operaciones que la consultante lleve a cabo (transmisión y arrendamiento) estuviesen exentas del tributo, no tendrá derecho a deducir las cuotas soportadas que se citan en el párrafo anterior.
juanito muller
• 25/03/2010 18:21:00.
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RE:problema de IVA. opinión a cerca.
Creo que Hvg te ha dado una muy buena respuesta.
Hacienda preve que las operaciones que vas a realizar con los bienes inmuebles adquiridos están exentas, ya sea porque lo vas a destintar al arrendamiento de vivienda o segunda venta y por tanto no te deja deducir por la compra, porque entraría en juego la prorrata especial, sin perjuicio, como es en el caso de tu consulta de que se efectue una venta sujeta y no exenta, en cuyo caso se deducirá la compra en función del juego de la prorrata o de los sectores diferenciados.
silvietavalencia
• 26/03/2010 22:26:00.
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• Desde: Valencia.
• Registrado: octubre 2009.
RE:problema de IVA. opinión a cerca.
muchas gracias. Ha sido de mucha ayuda vuestras opiniones y las consultas que me habéis comentado.
Saludos y gracias.
Seguro que tienes mucho que decir, te estamos esperando.
