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helenahh
• 11/03/2009 17:27:00.
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modificacion metros finca
Tengo una finca que en el Registro de la Propiedad y en escritura, aparece delimitada por 4 carreteras. La superficie de dicha finca en registro y escritura es 3 veces inferior a lo que figura tanto a la superficie real de la misma, como a la superficie de catastro.
¿Como puedo modificar estos metros en Registro?. La inscripción de mi compra no es la primera insccripción de la finca en el Registro.
Un saludo
10 RESPUESTAS AL MENSAJE
tano72
• 11/03/2009 19:58:00.
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RE:modificacion metros finca
Helena, me suena a los deberes de la Facultad ... si es así, te toca mirarte el expediente de dominio (LH). Si no es así y me he colado, te toca coger un abogado que te tramite el expediente.
tarantino
• 11/03/2009 23:47:00.
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RE:modificacion metros finca
Tu problema es bastante común y arranca de una cuestión jurídica que ya sería hora que se resolviese (ya que tanto se habla de "reformas" últimamente). El Registro solo da fe de los datos jurídicos (titularidad de las fincas), pero no de los fácticos. Entre otras cosas, porque el registrador "se cree" la descripción de la finca que le suministra el interesado y "solo" se preocupa de examinar la legalidad y veracidad de su título de adquisición: si ha adquirido la finca 435, a él ya le vale con eso, y en la descripción como si quieren hacer constar que en mitad de la pinada hay una catedral gótica. El Registrador no va a salir del despacho a ver la finca. De manera que un "adquirente diligente" se va a encontrar con que el art. 34 LH le protege en su adquisición, pero de la siguiente manera: soy el colindante del adquirente, y no discuto que la finca 435 es suya, pero sí que no tiene 20.000 metros cuadrados, sino solo 23. Cosa que, obviamente, altera la carga de la prueba a favor del titular registral, pero no evita que te demanden en un juicio ordinario y que tengas que meterte en periciales para defender tu derecho. Juicio en el que muy seguramente el juez, a diferencia del registrador, sí tendrá que salir del despacho a ver la finca y sus linderos. Yo acabo de resolver un tema complicadísimo sobre falta de coincidencia entre la realidad registral y la real, para el que pedí opinión en el foro de notarios sin demasiado éxito (y cuando hablé con el notario y la registradora, me dijeron que no les liara y que eso era competencia mía; que todo arranque de una deficiente descripción de la que no se preocuparon, parece que tampoco les preocupe ahora, ni tampoco que cobren 10 veces más que yo).
Por el contrario, las descripciones catastrales suelen ser mucho más cercanas a la realidad, entre otras cosas porque a los Ayuntamientos les interesa conocer la realidad física de las fincas para cobrar el IBI o impuestos urbanísticos.
En tu caso, muy seguramente la escritura se limitará a recoger la descripción registral y, muy seguramente, ésta se limitó a recoger la descripción que suministraron el inmatriculante (que tendría una escritura polvorienta o ni eso) o los primeros transmitentes, así que es la pesadilla que se muerde la cola. Pero si tienes la suerte de que el castastro coincida, más o menos, con la extensión real, no creo que tengas problemas para iniciar un expediente de mayor cabida, porque (ho sent, ninja), puedes justificar esa mayor cabida en base a las certificaciones catastrales y, luego, en las declaraciones de los colindantes o transmitentes, porque son elementos de prueba. Si eres abogado, supongo que no tendrás problemas (básicamente, artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y los 274 y siguientes del Reglamento, son sus “concordantes”). Y si no, habla con un abogado, que estará encantado de cobrarte.
Eso sí, ten en cuenta que en cuanto alguien se oponga al expediente éste se “archiva” y tendrás que acudir a un juicio declarativo de verdad y que, aunque el expediente acabe mediante un auto que te reconozca la mayor cabida de la finca, solo te valdrá para modificar la inscripción registral y no produce los efectos definitivos de la “cosa juzgada”. Y como dijimos, la inscripción registral no da fe del contenido de la finca, por lo que en cualquier momento te pueden demandar para reclamar una porción de terreno que el demandante crea que le pertenece. La resolución que se dicte en ese juicio sí será definitiva. Ten en cuenta también que muchos jueces no es que desconfiemos de la descripción registral (en mi opinión no vale para casi nada), sino especialmente del propietario que se ha dedicado a “inscribir” fincas a base de expedientes de mayor cabida. Eso es así porqué en muchas ocasiones se hace para preconstituir una demanda posterior: me dedico a interponer expedientes frente a mi colindante, que la mayoría de las veces solo va a ser citado mediante un edicto en el tablón del Ayuntamiento ( y si soy cuco, lo haré en agosto cuando sé que está de vacaciones), inscribo mi derecho, y luego, cuando se queja, le demando con una acción declarativa que dice “eh, señor juez, mire como la extensión real de mi finca coincide con la registral y además estoy protegido por los artículos 32, 34 y 38 LH y es el otro el que es muy malo y discute mi derecho”. Por lo que a mí respecta, me fío mucho más de los datos del catastro, ya que la mayoría de los que se conservan (en la Guerra no solo quemaron conventos) se hicieron muy detalladamente y citando los accidentes geográficos y los nombres y apodos de los colindantes.
Pues eso. Y un consejo: cuando compres más fincas, preocúpate de hacer coincidir la realidad con la escritura.
tarantino
• 12/03/2009 13:03:00.
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• Registrado: junio 2005.
RE:modificacion metros finca
Lord Ninja: que violencia más agresiva. Puede que sea de estar todavía despierto un miércoles a las 3 de la mañana: ya veo que a ti te sobra el tiempo que me “espetabas” a mí. Respecto a lo de “captar”, no recuerdo haber aprobado todavía las oposiciones a antena. Puede que tú lo hallas “captado” mejor: cosas de vivir al lado de una base militar de radares (dígase Serra d’Aitana) o puede que sus emisiones te hayan afectado “el cervellet”.
Lo que Helena ha planteado es lo siguiente (literal):
“Tengo una finca que en el Registro de la Propiedad y en escritura, aparece delimitada por 4 carreteras. La superficie de dicha finca en registro y escritura es 3 veces inferior a lo que figura tanto a la superficie real de la misma, como a la superficie de catastro.
¿Como puedo modificar estos metros en Registro?. La inscripción de mi compra no es la primera insccripción de la finca en el Registro.”
Es decir: en la escritura y en el Registro mi finca tiene una cabida de 1.000 metros cuadrados, pero su medida real y la que consta (correctamente, según ella) en el catastro es de 3.000 metros cuadrados. Lo que quiero es adecuar la cabida que consta en el Registro a su cabida real.
Así que, Lord Ninja, algunas cosillas.
Que la finca esté delimitada por 4 carreteras públicas, caminos privados o fosos medievales con pirañas, me da lo mismo: los límites pueden estar correctos y resultar que la cabida no: un vaso está perfectamente delimitado y tú puedes decir que caben 200 cc y yo 250, y cada cual lo tendrá que probar; y que su propiedad pueda estar afectada por una zona importante de servidumbre administrativa es indiferente, porque de lo que se trata de determinar es la cabida de su propiedad, esté gravada con lo que esté gravada.
Ello es así porque ,como dije en mi rollo oval, el objeto del Registro es dar fe solo de la titularidad de la fincas y su descripción muy pocas veces coincide con la realidad. Este es un tema, como dije, bastante común y que se plantea un montón de veces: si fueses “juez rural” como un servidor, te hartarías de verlo. “Tu problema” es que le echas la culpa al catastro y consideras que los datos de cabida correctos son los del Registro, cuando precisamente en la gran mayoría de los casos es precisamente al revés, y lo haces seguramente porque crees que el registrador se va a preocupar de comprobar la cabida real: si al Registrador le presentan un mapa topográfico que dice que la finca mide 50.000 metros, lo protocoliza e inscribe, y después que discutan ante el juez porque mi función no es dar fe de datos fácticos. Como ya dije en mi gran rollo, al registrador le da igual la cabida de la finca mientras le conste la titularidad y no va salir a verla, mientras que el Ayuntamiento sí se va a preocupar porqué (además de que en los pueblos todos conocían más o menos la realidad de las fincas, especialmente en sitios con la propiedad muy repartida, como tu “Reyno de Valencia”) le interesa saber la extensión para cobrar el IBI, calificaciones ubanísticas posteriores, etc; y también a los agricultores para, entre otras cosas, solicitar subvenciones o intervenir en las cooperativas.
En segundo lugar, permíteme una salida de tiesto: demuestras una falta de conocimientos prácticos bastante vergonzante, de la que no diría nada si no fuera porque me acusas a mí precisamente de eso (y además, volvemos al tema de los huevos, como buen valenciano escatológico; aunque supongo que después editarás el mensaje como tan de moda se ha puesto últimamente en este foro). En tu respuesta a Tano77 dices:
“¿Qué expediente de dominio hay que tramitar cuando coinciden el asiento registral y la escritura pública? ¿En base a que puede reclamar esta persona la titularidad de esos metros de más? El catastro NO DECLARA titularidades de derechos, simplemente es un inventario administrativo.”
Pues precisamente, el expediente de dominio está para eso, mister Ninja. Tal y como indica el art. 201 de la Ley Hipotecaria, tiene por objeto adecuar el Registro a la realidad porque este Registro y las escrituras públicas que lo toman como referencia pueden estar equivocadísimos muchas veces. Y esa adecuación se puede obtener a través de cualquier medio de prueba admitido en derecho. Y de acuerdo con el art. 287 del Reglamento, los documentos que se han de presentar son los del artículo 274 y 275 de este reglamento y, especialmente, los del art. 201 de la LH que, precisamente, dice que “se iniciará el expediente por un escrito al que deberá acompañarse una certificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad”. Y ello es así, obtuso ninja, porqué, te vuelvo a repetir, todos los que trabajamos en esto sabemos que la escritura de compraventa se limita a recoger la descripción del Registro (para eso acompañan la nota simple), que esta descripción no coincide muchísimas veces con la realidad y que los datos del catastro suelen ser mucho más exactos. Así que deja de darle a la escritura pública y al Registro ese valor sagrado, porque cuando hablamos de contenido puede que no valgan para casi nada que no sea alterar la carga de la prueba. En este caso no se trata de establecer quién es el propietario de la finca registral X, que está clarísimo, ni sus lindes concretos, que también pueden estar claros, sino su cabida real, que no tiene porque coincidir con la del Registro y que, pese a estar encuadrada entre 4 carreteras, puede ser realmente de 3.000 metros y no de 1.000 sin necesidad de mover ni un milímetro los lindes.
Expedientes como este entran todas las semanas en el juzgado, así que permíteme decirte que tienes una empanada monumental. Y lo de escribir mucho es necesario muchas veces para dejar en su sitio a según quién, como se puede comprobar.
tarantino
• 12/03/2009 13:10:00.
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RE:modificacion metros finca
Por cierto, y volviendo a lo de escribir mucho: lo de "hallas captado" es culpa del programa de dictado que, aunque te permite avanzar, también tiene esto. Pues nada.
tarantino
• 12/03/2009 14:21:00.
• Mensajes: 97
• Registrado: junio 2005.
RE:modificacion metros finca
“Tengo una finca que en el Registro de la Propiedad y en escritura, aparece delimitada por 4 carreteras. La superficie de dicha finca en registro y escritura es 3 veces inferior a lo que figura tanto a la superficie real de la misma, como a la superficie de catastro.”
Primero: ¿dónde indica Helena que en el catastro consta que es dueña de “un trozo de carretera”? En cualquier caso, pregúntale antes de poner palabras en su boca que, desde luego, podrían variar la cuestión en mucho o en poco: ¿o es que, de ser así, al otro lado de la carretera no hay propiedades? ¿cuándo se construyó la carretera? ¿se expropió?, etc. Y te digo lo mismo: el catastro, en la gran mayoría de ocasiones, es mucho más exacto que el Registro. Y eso solo lo sabrás a base de práctica.
Segundo: eso de “sostenella y no enmendalla” es una actitud que siempre me ha parecido muy farisea (ya que mentas los saduceos). Así que tú mismo; si te gusta meter la pata hasta la ingle, mejor que lo hagas en este foro y no en un juicio en que juegues con los intereses de otros.
pauliano
• 12/03/2009 16:33:00.
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• Registrado: febrero 2008.
RE:modificacion metros finca
RESOLUCIÓN de 22 de enero de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado
"...desde la Ley 13/1996,de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, su artículo 53.7 prohíbe inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Dicha certificación catastral se considera además suficiente para practicar un exceso de cabida siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca (artículo 53.8 de la citada Ley). Igualmente el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario en su primer párrafo dispone que podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Es cierto que con relación a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y gráfica. Pero la superior jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la quinta parte de la cabida inscrita como supuestos análogos a la inmatriculación (al considerarlos sólo como rectificación de superficie cuando son inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita), en los que sí es exigida expresamente la certificación catastral, debe concluirse la necesidad de su aportación en aquéllos supuestos –como ocurre en el caso de este expediente– en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la quinta parte de la cabida inscrita..."
tarantino
• 12/03/2009 23:29:00.
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• Registrado: junio 2005.
RE:modificacion metros finca
Con todos mis respetos, me remito nuevamente a la teoría del hormigón armado.
Que yo sepa, nunca en los 3 años y pico que llevo interviniendo en este foro he realizado ningún ataque personal a ningún forero. Y cuando me he metido con algún colectivo, como últimamente a colación del fiscal del caso Mariluz o los secretarios de cierto foro, inmediatamente he pedido disculpas a los foreros concretos que se hayan podido sentir ofendidos y he evitado reiterar el enfrentamiento.
Cuando he tenido algún “debate subido de tono”, como con Alvar o Lord Ninja, ha sido porque “ellos empezaron primero” y me aludieron directamente, y también he puesto fin a la cuestión y el epíteto más grave que les he dirigido ha sido tener la cara muy dura (los que me dirigieron ellos se pueden consultar en sus mensajes, al menos en los que han tenido la decencia de no borrar para que quede constancia).
Por el contrario, y refiriéndome únicamente a Lord Ninja, que yo recuerde me ha dirigido perlas como “plasta de cojones”, “soltar rollos de tres pares de cojones”, referencias a porculizaciones, a ser un llorón, a insinuar que desatiendo mi trabajo con las intervenciones en el foro, a “no captar”, etc. Todo eso sin haberle provocado ni haber intervenido nunca en ninguno de los follones que ha tenido con varios foreros. Y cuando en este hilo concreto he puesto en duda sus conocimientos sobre la cuestión discutida ha sido, precisamente, porque él me había acusado previamente de “soltar rollos de tres pares de cojones, pero no captar”, para hacer luego una serie de argumentaciones que confundían la gimnasia con la magnesia. Así que, en mi línea de pesadez, reitero:
-me parece que es tenerla de hormigón armado acusarme de faltarle, cuando lleva una temporada empecinado en ponerme a caldo sin ninguna provocación por mi parte, y con cositas del tenor de “plasta de los cojones”.
-me parece que es tenerla de hormigón armado acusarme de “faltar a mi trabajo” cuando precisamente él se dedica a enviar mensajes continuamente y además a las 3 de la mañana de un día laborable.
-me parece que es tenerla de hormigón armado para pedir respeto a los demás cuando es el forero que más “enganchones” ha protagonizado en este foro.
-me parece que es tenerla de hormigón armado al decirme que “tenga bien claro este caballero que si lo que se juzgan son los hechos nuestra atención debe fijarse fundamentalmente en lo que se desprende del relato y del conocimiento y del razonamiento de los mismos; no en alardes de los conocimientos que tiene uno. Es decir: más escuchar la realidad y menos decirle a la realidad lo que tiene que ser”, cuando precisamente: a) Servidor se ha ceñido a los hechos y a la realidad, y precisamente por eso y por su alusión previa he tenido que recordarle que en ningún sitio se hace constar que “ en el catastro sea propietaria de una porción de carretera”: eso se llama “un hecho”; y b) que “los alardes de conocimiento” venían motivados porqué previamente vuecencia me había acusado, reitero, de “soltar rollos de tres pares de cojones y no captar”, en referencia al mensaje en que simplemente pretendía ayudar a Helena (que me parece que era lo que demandaba) y en el que, a pesar de la previa metedura de pata de Lord Ninja, me había cuidado mucho de insultarle o provocarle.
Y finalmente, la verdad es que yo también empiezo a estar harto de la deriva que ha tomado el foro en los últimos tiempos, siempre con discusiones y enfrentamientos personales. Por la parte que a mí me toca, cerré ya el que mantuve con Alvar y con Lord Ninja y no recuerdo haber empezado ninguno, así que a ver si todos recuperamos la cordura.
helenahh
• 13/03/2009 0:34:00.
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RE:modificacion metros finca
Reine la calma... Aquellos que me hacían lejos, he vuelto con mas datos sobre este asunto.
Precisaré lo siguiente: la 1ª anotación en el registro pertenece a un ayto y la 2ª a un familiar, que era totalmente profano en leyes cuando la compro. El ayto enajeno este solar, por subasta pública publicada en BOP. El bien salio a subasta en 1990( no se precisaba plano para el registrador y sus posibles discordancias)
El solar y su primera inscripción en el registro, se efectúo por Inventario de Bienes Propios del Ayto(Bien Patrimonial Propio) en base a un art de la ley hipotecaria que no recuerdo, con la cantidad de metros expresada en la 1ª anotación registral(la menor) y según medición del entonces aparejador del ayto.
A mi, lo que me viene a la cabeza, es si esa finca el ayto pretendiese segregarla y no fuera comunicada a Catastro ¿? Ante esto el Catastro nos comunica que la finca ha sido un todo( es decir no consta como segregada), pero he aquí tiene dos zonas en la descripción grafica una urbana(solar a efectos legales) que se aproximaría (a un 40% mas de metros cuadrados de la escritura) y otra zona rústica (el 60% del total que consta en Catastro como medición).
¿Cabe la posibilidad de que alguien (léase XXXX….) no halla inscrito esa parte de terreno que sale a mayores?... Los linderos no coincidirían…así que no serian 4 carreteras.
A su disposición.
helenahh
• 13/03/2009 0:47:00.
• Mensajes: 4
• Registrado: marzo 2009.
RE:modificacion metros finca
y por seguir con los numeritos...
de los metros de catastro ( supongamos los 3000) que se han comentado antes
una parte es rutica y otra es urbana, aproximadamente el 40% (1200) seria los urbanos, que vienen a coincidir aproximadamente con los metros de registro y escritura y el 60% restante de catastro sería rústico, por ello el pensar en que se hubiera pretendido hacer una segregación.
Gracias
helenahh
• 13/03/2009 19:18:00.
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• Registrado: marzo 2009.
RE:modificacion metros finca
no son mas que detalles "inofensivos", la finca sigue delmitada por las 4 carreteras, ¿en donde pone lo contrario????
Seguro que tienes mucho que decir, te estamos esperando.
